Комитет государственного имущества Гомельского областного исполнительного комитета
Анализ продажи государственной недвижимости. Что почем?

Анализ продажи государственной недвижимости. Что почем?

Комитет «Гомельоблимущество» продолжает активно реализовывать неиспользуемую государственную недвижимость на аукционных торгах. И, чтобы работа по организации аукционных торгов проходила эффективно, специалисты комитета провели анализ торгов за первое полугодие текущего года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

За 6 месяцев 2017 и в 2018 гг. комитетом было продано по 32 объекта коммунальной собственности. То есть, динамика не изменилась. Но, если для кого-то отсутствие новостей – уже хорошая новость, то в вопросе повышения эффективности использования государственного имущества коллегия комитета усмотрела тревожный сигнал: нет роста, необходимо искать резервы.

В первую очередь, на результат продажи неиспользуемых государственных объектов влияет начальная цена продажи. Эта тенденция не меняется уже почти десять лет. В первом полугодии 2018 г. объектов с начальной ценой продажи, равной 1 базовой величине, то есть обремененных обязательными условиями, было продано на 18% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем, уменьшилось количество объектов, проданных с понижением начальной цены продажи на 80%.

Немаловажным фактором при продаже недвижимости является ее местонахождение. Здесь очень много «тонких» мест. Количественный анализ совершенно не уместен, так как «голые» цифры приведут к искаженным выводам. Поясним: в сельской местности за 6 месяцев 2018 г. было продано 28 объектов (из них, со стартовой ценой от 1 БВ – 21), то есть абсолютное большинство, а в крупных городах… ничего! Данный результат свидетельствует о том, что эффективность использования недвижимости в крупных городах, а также близлежащих к ним территориям, значительно выше. Соответственно, предложений на продажу меньше, и спрос выше.

Например, в 2017 году в больших городах предлагалось 30 объектов, в райцентрах – 20, а в сельской местности 197. Таким образом, с учетом предложения, следует вывод, что наибольшим спросом пользуются всё же объекты в городах. И в этом случае цена отходит на второй план: в городах объекты, в основном, приобретаются по цене от 100 до 80% от оценочной стоимости.

Количество проданных объектов напрямую зависит от удаленности объектов от крупных городов: более 30% объектов от общего количества проданных расположены, как правило, на расстоянии до 10 км от городов, на каждые следующие 10 км процент продажи объектов падает на несколько пунктов, а на расстоянии более 40 км продается чуть более 10 процентов выставленных на продажу объектов.

Необходимо отметить, что в основном объекты продаются в течение первого года (конечно, при условии поэтапного понижения цены). А чем дольше продаётся объект, тем найти покупателя всё сложнее. Насколько хорошо не была бы организована сохранность зданий, их состояние ежегодно ухудшается и, как показывает анализ, через 2 года и более найти покупателя всё сложнее.

В связи с этим хотелось бы отметить, что как только объект начинает готовиться к продаже, необходимо проводить широкую рекламную кампанию, особенно на местах среди местного населения. Ведь именно эта категория и является основным покупателем недвижимости.

Площадь продаваемой недвижимости – немаловажный фактор при ее продаже. Наибольшим спросом пользуются объекты площадью от 100 до 400 кв. м. Это логично: для организации небольшого бизнеса вполне достаточно места, недвижимость проще ввести в эксплуатацию, будут меньше коммунальные платежи и иные расходы по содержанию.

Для полноты анализа были рассмотрены предлагаемые объекты в разрезе от их существующего назначения.

В 2017 году пользовались большим спросом сельскохозяйственные (4 из 7 продано) и административные (10 из 44) объекты. В 2018 году тенденция несколько изменилась: «в моду вошли» производственно-складские (7 из 27) и социально-культурные (19 из 99) объекты.

Как говорила герцогиня из известной книги Л.Кэролла, «отсюда мораль»: существующее назначение здания не оказывает особого влияния на выбор объекта.

Тем более, что покупатели приобретают объекты для реализации своих целей: для организации производства – более 30%, торговли – 20%, для реконструкции под жильём и ведение личного подсобного хозяйства – 30%,иные цели – 20% .

Таким образом, проведенный анализ ещё раз доказывает, что успешность реализации имущества зависит от того на сколько качественно и быстро собственник подходит к подготовке объекта к аукциону, оперативности принятия решения о понижении цены, рекламы объекта на местах.

Видеоновости